Lamezia Terme - "Si è svolto nel pomeriggio del 27 febbraio 2026, presso I Giardini del ‘900 in Lamezia Terme, il seminario formativo promosso da EX_PER_CT – Associazione Nazionale Esperti, Periti e Consulenti Tecnici – dedicato a temi di stringente attualità per CTU, custodi giudiziari ed esperti stimatori. L’iniziativa, articolata in quattro focus specialistici, ha affrontato questioni centrali per l’attività peritale" è quantto si legge in una nota.
Stato legittimo dell’immobile: quadro normativo e regolarizzazioni
"Ad aprire i lavori - precisano - è stato l’ing. Giovambattista Chirillo, che ha condotto un approfondimento tecnico-giuridico sullo stato legittimo dell’immobile, istituto disciplinato dall’art. 9-bis del dPR 6 giugno 2001 n. 380 (Testo Unico dell’Edilizia). L’intervento ha ricostruito l’evoluzione normativa del concetto di stato legittimo, evidenziando come esso si identifichi nella conformità dell’immobile: a) al titolo abilitativo originario che ne ha previsto la costruzione; b) ai successivi titoli che hanno disciplinato interventi edilizi nel tempo; c) agli eventuali titoli in sanatoria".
"Particolare attenzione - sottolineano - è stata dedicata alla prova documentale dello stato legittimo, che assume rilievo determinante ai fini della commerciabilità del bene. È stato chiarito come la verifica debba fondarsi su un’analisi coordinata tra titoli edilizi, elaborati grafici, stato di fatto e risultanze catastali, ribadendo che il dato catastale non ha (generalmente) valore probatorio in ordine alla regolarità urbanistica. L’approfondimento ha toccato anche i profili di responsabilità del tecnico, sottolineando come l’erronea attestazione dello stato legittimo possa generare conseguenze civili e disciplinari, oltre a riflessi sulla validità degli atti traslativi".
Perimetrazione del centro abitato
"La parola - aggiungono - è poi passata all’ing. Francesco Dattilo, presidente dell’Associazione EX_PER_CT, che ha affrontato un tema di notevole interesse pratico: la perimetrazione del centro abitato. Il riferimento normativo principale è la Legge 17 agosto 1942 n. 1150 (Legge Urbanistica), la quale prevedeva l’obbligo della licenza edilizia limitatamente ai centri abitati. Solo con la Legge 6 agosto 1967 n. 765 (cd. “legge-ponte”) l’obbligo di dotarsi di licenza edilizia venne esteso all’intero territorio comunale. L’ing. Francesco Dattilo, in primis, ha messo in evidenza la netta distinzione esistente (per i fabbricati edificati all’interno del centro urbano fra il 31 ottobre 1942 ed il 1° settembre 1967) tra conformità urbanistica e commerciabilità del bene, citando una nota sentenza della seconda sezione della Suprema Corte di Cassazione del 20 marzo 2006, n. 6162, nella misura in cui ha precisato che (a prescindere dalla conformità urbanistica dell’immobile), ai fini della commerciabilità del bene (in virtù di quanto disposto dall’articolo 40, comma 2, legge 28 febbraio 1985, n. 47), è sufficiente una dichiarazione dell’alienante con la quale si attesti che i lavori di realizzazione del manufatto oggetto di vendita siano stati iniziati prima dell’entrata in vigore della legge 765/1967 (cioè, 1° settembre 1967)".
"L’ing. Dattilo ha – altresì - evidenziato un nodo interpretativo di rilievo: qualora il Comune non abbia formalmente adottato uno o più atti di perimetrazione del centro abitato nel periodo antecedente al 1° settembre 1967, esistono – nel merito – pronunce giurisprudenziali (a titolo esemplificativo, cfr, Consiglio di Stato, sez. II, 22 marzo 2024, n. 2798) secondo cui non si possa presumere tout court che un fabbricato sorto in un’area (ancorché) di fatto urbanizzata fosse soggetto a licenza edilizia. In altri termini, l’assenza di un atto amministrativo formale di delimitazione incide sulla possibilità di affermare l’abusività originaria di un immobile per carenza di titolo. Il tema ha suscitato vivo interesse tra i partecipanti, in quanto direttamente connesso alla valutazione della regolarità urbanistica di edifici risalenti e alle conseguenti determinazioni estimative".
Verbale congiunto di custode ed esperto stimatore
"Successivamente - informano ancora - le avvocate Vincenzina Manfredi e Francesca Misuraca hanno analizzato gli aspetti operativi e le criticità del verbale congiunto tra custode giudiziario ed esperto stimatore nelle procedure esecutive immobiliari. L’intervento ha evidenziato la necessità di coordinamento tra le due figure, entrambe nominate dal giudice dell’esecuzione ma portatrici di funzioni distinte: il custode, con compiti di gestione e conservazione del bene; l’esperto, con compiti tecnico-estimativi".
APE, evoluzione normativa e responsabilità del certificatore
"A concludere i lavori è stato l’architetto Pasquale Falvo, che ha proiettato 19 slide dedicate all’Attestato di Prestazione Energetica (APE), ripercorrendone l’evoluzione normativa dalla Legge 10/1991 fino ai più recenti aggiornamenti del 2025. L’arch. FALVO ha ricostruito il passaggio dall’ACE all’APE, chiarendo: i) il ruolo dell’APE nelle compravendite e nelle locazioni; ii) la sua funzione nelle procedure esecutive immobiliari; iii) le responsabilità civili, penali e disciplinari del certificatore energetico.
È stato evidenziato come, nelle esecuzioni immobiliari, l’APE non costituisca un mero adempimento formale, ma un documento tecnico che può incidere sulla determinazione del valore di stima, sulla trasparenza dell’avviso di vendita e sulla tutela dell’aggiudicatario.
Particolare rilievo è stato attribuito all’obbligo di indipendenza del certificatore, alla correttezza dei dati di input e alla tracciabilità dei sopralluoghi, in un contesto in cui l’errore tecnico può tradursi in responsabilità professionale. Un confronto tecnico concluso in pieno spirito associativo Il seminario, svoltosi dalle ore 17:00 alle 20:00, ha registrato una partecipazione qualificata di professionisti dei settori tecnico, legale e commerciale, confermandosi momento di aggiornamento e confronto interdisciplinare".
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